Hero Image
Terugblik verdiepingssessie

Terugblik op verdiepingssessie 'De bewoner centraal'

Hoe waardeer je welzijn en betrokkenheid van huurders in concrete, meetbare parameters? Deze vraag stond centraal bij de Verdiepingsdag - De Bewoner Centraal - van Saint-Gobain Integral Project Solutions bij The Green Village in Delft.

De Verdiepingsdag was het vervolg op het seminar De Bewoner Centraal 2.0, dat eind januari 2024 plaatsvond. Het doel van de sessie was om ‘zachte’ waarden, zoals welzijn en betrokkenheid van bewoners, concreet te maken met (financiële) parameters voor vastgoedeigenaren, gemeenten, investeerders of bouwers. Wat levert een woningverbetering op waarbij de bewoner écht centraal staat? En wat zijn de risico’s (kosten), als dat níet gebeurt?

Michiel Susebeek, naar eigen zeggen de ‘aanstichter’ van de bijeenkomst en namens Saint Gobain gastheer, heette de deelnemers welkom en legde uit wat de aanleiding was voor deze verdiepingssessie. “Na het seminar op 30 januari hebben we meer inzicht gekregen in de ‘zachte’ waarden én dat ze heel belangrijk zijn. Zoals luchtkwaliteit, geluidoverlast of de expertise van bewoners inzetten bij verduurzamingsprojecten. Maar hoe waarderen we vervolgens deze aspecten in het beslisproces? Dat stukje mist nog en is cruciaal.” De ambitie om dit onderwerp verder te brengen past in de bredere ontdekkingsreis waar Saint Gobain al een paar jaar mee bezig is. Zoals de integrale aanpak voor ‘Beter wonen in Nederland’ of CONNECT, een parametrisch beslis- en ontwerpmodel voor renovatie en transformatie. Maar ook het onderzoek samen met de Woonbond naar bewonerservaring bij renovatie.

Samen sneller naar duurzame en gezonde leefomgevingen

Met de ‘De bewoner centraal’ bijeenkomsten willen we samen met alle belanghebbende partijen nieuwe handelingsperspectieven ontwikkelen om sneller naar duurzame en gezonde leefomgevingen te gaan. Want de huidige aanpak gaat te traag en de uiteindelijke prestaties vallen tegen in de praktijk. Dat komt o.a. door een gefragmenteerde lineaire keten, te veel focus op een (theoretische) energielabel en kosten maar ook een gebrek aan grip en overzicht op complexe projecten. We zien veel kansen in nieuwe (duurzame) businessmodellen, parametrisch ontwerp en een integralere waardering van welzijn en betrokkenheid van bewoners. Dit laatste is de focus voor vandaag”, aldus Susebeek. “We gaan die waardering in drie stappen afpellen: Eerst bepalen we wat belangrijk is voor de bewoners, dan wat het gevolg is als dit wel of niet aanwezig is in het project en tot slot bepalen we hoe we dat kunnen waarderen in concrete meetbare parameters.”

Discomfort bij renovatie

Fusie van belangen voor gezamenlijk enthousiasme

Een vrij ingewikkelde opdracht. De uitleg van Anke van Hal en Birgit Dulski over de fusie van belangen gaf de deelnemers kaders mee voor het vervolg van de sessie. In die fusie van belangenstrategie is sprake van drie stappen. Achtereenvolgens gericht op People, Planet en Profit. Stap 1 is de belangen van de partijen die je nodig hebt voor een project te inventariseren (in de breedste zin, dus niet gericht op duurzaamheid alleen), stap 2 is deze te behartigen met behulp van duurzaamheidsmaatregelen (dit vereist een brede blik op duurzaamheid en creativiteit) en stap 3 gaat over het gefinancierd krijgen (en daarmee gerealiseerd krijgen) hiervan. Hoe kun je een win-win creëren? Energie en duurzaamheid is namelijk meestal een bijzaak voor mensen, hield hoogleraar Anke van Hal de deelnemers voor. Zie HomeMates voor meer informatie over de fusie van belangen: de derde succesfactor.

Met deze bagage gingen de deelnemers aan de slag in een rollenspel rondom een concrete casus met o.a. de bewoner, woningbouwcorporatie en gemeente. Het doel: de energietransitie in de wijk als hefboom inzetten om de leefbaarheid in de buurt te vergroten mét betrokkenheid van bewoners. Na drie kwartier kwamen de drie groepen met hun bevindingen terug. Hieruit waren enkele gemeenschappelijke conclusies te trekken. Zo was er in alle groepjes aandacht voor de rol van de openbare ruimte bij het leefbaarder maken van de wijk. De combinatie met bestaande activiteiten, zoals sporten of een kookworkshop, werd ook gezocht. Bij het zoeken naar middelen werd vaak een beroep gedaan op potjes van de gemeente en in alle drie de groepen werd afgesproken om in kleine stapjes toe te werken naar concrete maatregelen die de leefbaarheid in de buurt zouden verbeteren.

Verschillende bewoners op een rij

Wellicht heeft de ander gelijk?

De deelnemers gaven aan het rollenspel een interessante en leerzame oefening te vinden. “Je bekijkt een zaak van een heel andere kant”, merkte iemand op. Van Hal, die vaker op deze manier workshops doet, gaf aan dat er vaak andere, creatieve oplossingen komen door in de rol van een ander te kruipen. “Verder zien we de tendens om bij dit soort workshops ook de natuur een rol te geven in het gesprek, bijvoorbeeld bomen of vleermuizen.”

Dulski gaf ter afsluiting van het eerste deel van het programma nog een toelichting op het begrip professionele identiteit. “De fusie van belangen is een reis, maar geen georganiseerde reis. Het is eerder een trektocht waarbij je voor onvoorziene zaken komt te staan. Iedere deelnemer aan de tocht heeft zijn eigen bagage mee maar je kunt vooraf niet in de rugzak kijken. Pas op het moment dat er iets gebeurt blijkt wat iemand met zich meedraagt. Het is dus belangrijk om vooraf ieders belangen én bagage te inventariseren. Het gaat over ‘wie ben ik’ en niet over ‘wat wil ik’. Dulski sloot af met een citaat van de filosoof Hans Georg Gadamer: “Voor een ware dialoog moet je ervan uitgaan dat de ander wel eens gelijk zou kunnen hebben.”

Innovatieopgaven van vandaag en morgen

Met deze wijsheid in de tas gingen de deelnemers naar buiten voor een rondleiding door The Green Village, onder leiding van Merel Miedema, programmamanager duurzaam bouwen en renoveren. Onderzoekers, studenten, start-ups, ondernemers en overheden werken op The Green Village elke dag aan de innovatieopgaven van vandaag en morgen. De focus ligt hierbij op drie thema’s: Duurzaam bouwen en renoveren, Toekomstig energiesysteem en Klimaatadaptieve stad. Een wandeling over het
terrein was een mooie gelegenheid om in het zonnetje de benen te strekken en tegelijkertijd een indruk te krijgen van enkele innovaties die in The Green Village worden getest.

Wel of niet meetbaar maken?

Na de break was het tijd voor het tweede deel van de Verdiepingssessie. Michiel Susebeek gaf samen met Vincent Höfte van OMRT een korte introductie over parametrisch ontwerpen met CONNECT. Een beslis- en ontwerpmodel waarmee tot wel 1000 verschillende scenario’s met elkaar vergeleken kunnen worden. Tot nu staan alleen ‘harde’ parameters in het model, zoals CO2-impact van materialen, investeringskosten, energieprestatie of de daglichtfactor. Nog lang niet alle zaken rondom welzijn en betrokkenheid zitten er in, die moeten eerst meetbaar gemaakt worden. Als het überhaupt mogelijk is om kwalitatieve zaken als vertrouwen in de verhuurder, gezondheid of trots op de buurt in parameters uit te drukken.

Dat was dan ook het doel voor het tweede deel van het programma: in groepjes werd besproken wat belangrijk is voor bewoners, waar dit onderwerp invloed op heeft en hoe je dit vervolgens zou kunnen waarderen en vertalen naar prestatie-indicatoren. Zoals oververhitting en geluidoverlast na de verduurzamingsingreep. Dit kan leiden tot een ongezond binnenmilieu, meer klachten voor de verhuurder, het (zelf) aanschaffen van een airco of een noodzakelijke bouwkundige ingreep achteraf. Waar gezondheid an sich lastig te kwantificeren is, geldt dat niet voor het aantal klachten, een hoger energieverbruik of extra reparatiekosten. De opdracht voor elke deelnemer was om vanuit de eigen rol na te denken over deze opgave.

Saint-Gobain CONNECT

Gebruik van Saint-Gobain CONNECT in het beslis- en ontwerpproces

Verborgen proceskosten

In de eerste van drie groepen ontstond een gesprek over verborgen en zichtbare kosten, in de laatste categorie zitten bijvoorbeeld de overheadkosten. Van elke 1,5 euro die in een renovatieproject wordt uitgegeven gaat 50 cent naar overhead, dit bedrag wordt relatief hoger als een project vertraging oploopt. Vertraging is te voorkomen door het vertrouwen van bewoners te winnen. Een goed voorbeeld van een ‘zachte’ waarde die te vertalen is naar een meetbare waarde. Hetzelfde geldt voor tijd die een corporatie kwijt is aan het afhandelen van klachten, als gevolg van een abstracter fenomeen als geluidsoverlast door werkzaamheden.

Relatie tussen schimmel en energie- en onderhoudskosten

In groep 2 was vocht en schimmel een bespreekpunt. Door vocht en schimmel gaan tegels kapot, ontstaan gezondheidsklachten, raken mensen in het slechtste geval in een sociaal isolement omdat ze niemand durven uit te nodigen en gaat kleding vies ruiken. Hierdoor nemen onder meer vervangings- en
onderhoudskosten toe, moet de bewoner meer wassen waardoor energieverbruik toeneemt en is de corporatie meer tijd kwijt aan het behandelen van klachten. Ook gaan mensen meer stoken als je vocht en schimmel hebt om zo het vocht uit je huis te halen. Dit heeft ook weer te maken met het niet ventileren omdat je de warmte wilt binnen houden. Allemaal zaken die met elkaar te maken hebben en goed naar indicatoren te vertalen zijn.

Inzicht in lokale behoeften zorgt voor minder vertraging

In de derde groep was een belangrijke conclusie dat per project eerst zou moeten worden opgehaald wat de belanghebbenden belangrijk vinden, omdat dat voor elke situatie en elke locatie anders is. Daarnaast werd ingezoomd op communicatie: door vooraf goed uit te leggen wat de plannen zijn en wat een bewoner te wachten staat gaat een project sneller, zijn bewoners eerder tevreden. Voor de bouwer is dat ook prettiger, hetgeen resulteert in blijere medewerkers.

Het vervolg

Een interessante en intensieve middag werd afgesloten door Michiel Susebeek. Een volgende bijeenkomst zit in het vat, hoe die eruit zal zien wordt de komende tijd verder uitgewerkt. Zeker was dat alle deelnemers muziek zien in het meetbaar maken van zachte waarden als betrokkenheid en welzijn van bewoners. Niet alleen omdat dat belangrijk is voor die bewoner zelf, maar ook omdat iedere stakeholder in zijn eigen rol ook beter wordt van een duurzaam en gezond huis.

En nu verder!

Samen creëren we nieuwe handelingsperspectieven om sneller naar duurzame en gezonde leefomgevingen te gaan. Wilt u ook meedenken of meedoen vanuit uw kennis, ervaring, oplossingen of concrete projecten? Neem dan contact op met Marloes Meer.

Dit jaar focussen we op diverse onderwerpen rondom de renovatie of transformatie van woningen:

  • Doorontwikkeling parametrische beslis- en ontwerpmodel
    Om zo samen beter te kunnen sturen op integrale prestaties. Voor snellere en efficiëntere beslis-, ontwerp- en bouwprocessen met minder faalkosten. Voor meer grip op de complexe verbeteropgaven in wijken. Vanuit integrale oplossingen en nieuwe concepten met meer balans tussen comfort, gezondheid, materiaalimpact, energiegebruik, investering, onderhoudskosten, vastgoedwaarde en risicomanagement. Zie ook CONNECT.
     
  • Onderzoek 'Wat wil de vastgoedbeslisser?'
    De vastgoedbeslisser, zoals een investeerder of assetmanager (bij een belegger of sociale/ commerciële verhuurder), heeft een grote invloed op het beslis- en ontwerpproces en daarmee op de kwaliteit van onze woon- en leefomgeving. Maar we weten nog te weinig af van deze belangrijke actor. Het doel van dit onderzoek is om de rol en behoeften van de vastgoedbeslisser beter te begrijpen waardoor we samen met de ontwerp-, bouw- en maaksector betere integrale oplossingen kunnen aanbieden. Dit onderzoek voeren we uit in samenwerking met Copper8, KAW architecten, Arcadis, W/E adviseurs, OMRT en Jens van der Weele (Transitietaal). Het onderzoek start in juni 2024.
     
  • Onderzoek naar 'Naar een gezonde en comfortabele bewoner met energiebewust gedrag'
    Door meer begrip van de bewoner (voorkeuren, behoeften, gedrag), het binnenmilieu en de interacties tussen mens en gebouw.' In samenwerking met Philomena Bluyssen, Hoogleraar Indoor Environment aan de TU Delft.
     
  • Doorlopend
    Hoe waarderen we welzijn en betrokkenheid van huurders, maar ook duurzaam en toekomstbestendig vastgoed in concrete, meetbare parameters?  
     

Alleen sámen krijgen we beter wonen in beweging. 

Meer lezen over de integrale aanpak?

Whitepaper Beter WonenDownload het whitepaper 'Beter Wonen in Nederland'

Over het onderzoek, de integrale aanpak en oplossingen voor Beter Wonen kunt u lezen in ons 84 pagina’s tellend whitepaper. Een uniek document voor iedereen die zich bezighoudt met renovatie en transformatie van bestaand vastgoed. U kunt het hier aanvragen of downloaden.